怀柔别墅度假休闲别墅居多，大多总价未超300万元，新兴别墅区初具规模；目前交通条件不完善，业内认为在京承高速路全线贯通后，将促使更多别墅落户怀柔。

　　随着怀柔交通环境设施的改善，加上怀柔景观资源丰富，旅游休闲产业发达，该区域度假休闲别墅市场开发优势日益显现。尤其是一批别墅产品相继入市后，有业内人士认为，其将是继温榆河、西山、奥北别墅区后的新兴别墅区。　　业内认为，怀柔拥有诸如雁栖湖、红螺湖等景观资源，应在度假休闲别墅定位上下工夫。

　　“市场现状”

　　300万元以下经济型别墅成主力

　　据记者了解，从2001年开始，怀柔别墅开始发力，截至目前，怀柔别墅市场已初具规模。但不论是早期开发的别墅项目还是新近入市的别墅项目，怀柔别墅市场都是以总价300万元以下的经济型别墅为主。比如怀柔2001年入市的龙山新新小镇总价一两百万元，到目前在售的三期，总价变化也不大，依然是在一两百万元。2002年入市的湖光山舍，总价为两三百万元。

　　而新近开发的项目中，塞班假日别墅类型为联排，总价在126万元-160万元/套。2004年下半年开始内部认购的山水别墅，总价在110万元-290万元。另一预计近期开盘的项目MYVILLA，每套总价200万元左右。

　　在怀柔诸多别墅中，只有天籁•红螺湖属于高端项目。目前天籁•红螺湖二期总价在800万元-1500万元，两套楼王别墅总价5000万元左右。

　　据北京大地房地产开发有限公司副总经理王学军表示，怀柔别墅除以经济型别墅为主外，以度假休闲为主题的别墅居多。

　　“新政影响”

　　别墅价格平稳，交易量下跌

　　对于今年怀柔别墅市场集中放量的现状，北京百桥房地产经纪有限公司总经理牟鑫(牟鑫博客,牟鑫新闻,牟鑫说吧)认为，目前不但是怀柔，顺义、奥北的别墅放量都比较集中。对于近期别墅市场的销售形势，他表示，在宏观调控的大环境下，高价房的销售量普遍下滑，别墅市场的销售情况并不尽人意，不少项目处于销售停滞期。

　　王学军认为，在宏观政策的调控下，目前怀柔别墅价格没有下滑，也没有上扬，不过按照以前发展势头来看，不升不降实际是降了，因此，“宏观调控政策对别墅市场有一定影响，但是这种影响非常有限”，王学军表示，怀柔别墅特点决定怀柔别墅自住人群占绝大多数，投资者比例少。不过他也表示，如果中央政府继续出台组合拳抑制房价，别墅房价是否会降就很难说了。

　　“市场前景”

　　将是典型景观、低密度住宅聚集区

　　据王学军介绍，自2000年西山板块崛起后，北京别墅区除交通、自然景观外，更注重与历史文脉相结合。怀柔从交通方面说，京承高速全线贯通后，怀柔别墅业主出行非常方便；而自然景观优势是北京其他区域无法比拟，比如怀柔区的空气质量北京市排第一，绿化率、降雨量都排首位等等；从历史文脉来说，怀柔有红螺寺等一大批古建筑，历史沉积深厚。他还表示，对于现在的业主来说，别墅景观资源与自然资源的权衡比重应该高于交通，因为别墅的主力客群的特征就是有钱与有闲，并且财富阶层对于健康更加关注。由此怀柔应该是北京别墅开发最具潜力的区域。

　　据北京品嘉房地产经纪有限公司策划负责人肖广策介绍，目前怀柔作为一个后起别墅区的定位已经初步成型，其适合开发高品位、低密度住宅。但目前怀柔交通条件还不很好，从市区出入怀柔车程较长。不过，京承高速路全线贯通后，肯定会有更多别墅项目落户怀柔。

　　怀柔建委副主任任武军也曾表示，随着京承高速向东延伸，怀柔地区继温榆河流域、西山地区之后，将成为北京又一典型的景观性低密度住宅的集聚区域。

　　业内建议

　　挖掘度假休闲别墅优势

　　业内呼吁政府加强度假休闲别墅市政配套

　　北京百桥房地产经纪有限公司总经理牟鑫表示，温榆河以及奥北的别墅更多是作为业主的第一居所，相对于这两个区域，怀柔别墅距离城区还是较远，即使京承高速路通车，也只是缩短了来往市区的距离，所以其作为业主的第一居所还是有一定问题。

　　“目前北京的度假休闲别墅不多，怀柔有雁栖湖、红螺湖诸多景观资源，应该在度假休闲的功能定位上多下些工夫。”采访中，牟鑫这样表示。

　　牟鑫认为，怀柔别墅市场目前还不成气候，供应量较少，房地产市场发展水平不高。一方面政府应该加强城市公共资源的配置，比如围绕度假休闲主题，建设高尔夫场馆、马术场馆等等，如果这部分放给开发商来做，开发成本太大，也不利于度假休闲主题别墅在该地区延伸；另一方面，怀柔应该积极挖掘人文历史资源，赋予当地别墅更多的历史文化内涵。